(DĐDN) Đại diện Bộ Xây dựng vừa đưa ra một số giải pháp quy hoạch trong cải tạo xây dựng chung cư cũ trong đó có nêu bật việc không nên quá quan tâm đến hạn chế chiều cao. Lý do được đưa ra bởi việc hạn chế chiều cao dễ dẫn đến quan điểm cực đoan về phát triển tầng cao của các toà nhà đặc biệt là các khu chung cư cũ cần cải tạo và xây dựng lại, vì tầng cao hợp lý, có nhịp điệu cũng là yếu tố quan trọng đảm bảo tính hiệu quả về sử dụng, tính kinh tế, kỹ thuật, tính xã hội và tính thẩm mỹ của một đô thị văn minh hiện đại.

 

Thực trạng nhà chung cư tại Hà Nội

 

Nhà chung cư, đặc biệt là chung cư cao tầng ở nước ta trong những năm gần đây đã phát triển nhanh chóng và thu được những kết quả rất tích cực, dần khẳng định là xu thế chủ đạo trong phát triển nhà ở tại các đô thị, góp phần cải thiện và nâng cao điều kiện sống của nhân dân, cải tạo bộ mặt kiến trúc đô thị theo hướng văn minh, hiện đại.

 

Trước đây chung cư tập trung chủ yếu tại bốn thành phố lớn là Hà Nội, Hải Phòng, TP.HCM và thành phố Đà Nẵng với số lượng tính đến trước năm 2000 có khoảng trên 2,7 triệu m², tương ứng với 72,9 nghìn căn hộ. Trong những năm gần đây nhà chung cư phát triển với tốc độ nhanh, số liệu thống kê tính đến hết năm 2009, ở nước ta có trên 350.000 căn hộ chung cư được đưa vào sử dụng. Đến cuối năm 2009, TP Hà Nội có khoảng 126.000 căn tương ứng trên 8,5 triệu m2, trong đó có khoảng 23 khu chung cư cũ từ 4 – 6 tầng, với 456 toà nhà, có tổng diện tích sàn khoảng 1 triệu m² với trên 30 nghìn hộ, khoảng 160.000 nhân khẩu ngoài ra còn có khoảng 40.000 m2 chung cư dưới 4 tầng.

 

Những khu chung cư cũ tại Hà Nội chủ yếu do Nhà nước đầu tư xây dựng từ ngân sách Nhà nước từ trước những năm 1980, phần còn lại được xây dựng từ  nguồn vốn tự có của các tổ chức kinh tế – xã hội. Tiêu biểu tại Hà Nội có các khu chung cư cũ tại các khu tập thể Nguyễn Công Trứ (1960), khu tập thể Kim Liên (1960 – 1970), khu tập thể Giảng Võ, Thành Công, Thanh Xuân, Trung Tự (1970 – 1980)…

 

Trong giai đoạn trước năm 2000 các khu nhà chung cư cũ này đã đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho một bộ phận đáng kể cán bộ, công nhân, viên chức, nhân dân tại Hà Nội, cũng như đã có đóng góp nhất định trong việc làm thay đổi diện mạo kiến trúc đô thị Hà Nội.

 

Do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó phải kể đến việc buông lỏng quản lý, thiếu kinh phí bảo trì, làm cho quỹ nhà ở này ở trong tình trạng bị xuống cấp nghiêm trọng. Hầu hết các chung cư cũ đều trong tình trạng “quá tải”, các căn hộ bị đục phá, cơi nới, xây dựng thêm bể nước…làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến độ bền, gây ra thấm dột và xuống cấp về chất lượng. Các khu chung cư cũ ngày càng trở nên chật chội, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường, cảnh quan đô thị. Đặc biệt có những nhà chung cư đã quá niên hạn sử dụng hoặc không được bảo trì theo quy định nên đã bị lún, nứt và xuống cấp trầm trọng, rất dễ bị sụp đổ do tác động bởi biến cố thiên tai như động đất, bão tố…rất nguy hiểm cho cư dân sống ở đó.

 

Về qui hoạch, kiến trúc, do các chung cư, khu chung cư cũ được quy hoạch, thiết kế và xây dựng từ trước năm 1991, theo quy chuẩn, tiêu chuẩn cũ hoặc do năng lực thiết kế, trình độ thi công chủ yếu là thủ công cùng với vật liệu xây dựng, trang thiết bị lạc hậu vì vậy đến nay đã trở nên xuống cấp, lạc hậu. Đa số các chung cư này có chiều cao thấp từ 4 – 6 tầng, không có thang máy, diện tích căn hộ nhỏ từ 16 – 32 m², khu phụ chung hoặc khép kín, kiến trúc đơn giản, hệ thống kỹ thuật cũ kỹ, không đồng bộ…thiếu diện tích phục vụ công cộng vì vậy, không còn phù hợp với nhu cầu sinh hoạt, cũng như không còn phù hợp với tiêu chuẩn xây dựng nhà chung cư kể cả trong thời điểm hiện tại và trong tương lai.

 

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các khu chung cư cũ nhìn chung đã bị hư hỏng và quá tải do công tác duy tu sửa chữa kém, cộng với quy mô dân số tăng nhiều so với thiết kế ban đầu. Tình trạng xây dựng lấn chiếm diện tích đất công cộng, sân vườn ở tầng một tại hầu hết các khu chung cư làm tăng đáng kể mật độ xây dựng, ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường sống của các hộ dân sống tại các chung cư, khu chung cư này. Do những bất cập đã nêu trên, có một thời gian dài, người dân đô thị không muốn sống trong các nhà chung cư, khu nhà chung cư và có xu hướng muốn tạo lập nhà ở riêng lẻ (nhà liền kề) có đất, có khoảng không riêng, sử dụng đất không hiệu quả cũng như tạo bộ mặt đô thị manh mún và lộn xộn.

 

Đến nay các nhà chung cư, khu chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước đã được bán một phần cho người đang thuê theo Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ. Hầu hết số hộ đã được mua, được thuê cũng đã chuyển nhượng cho người khác. Nhiều chung cư cũ hiện nay đều đang ở trong tình trạng đan xen về sở hữu, do đó việc quản lý, khai thác, sử dụng cũng như duy tu, bảo dưỡng các khu nhà ở này gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp. Tuy nhiên việc nghiên cứu tìm giải pháp quy hoạch cải tạo, xây dựng, tái thiết lại các chung cư, khu chung cư cũ tại Hà Nội là điều tất yếu và cần được nghiên cứu một cách nghiêm túc.

 

Giải pháp cải tạo quy hoạch chung cư cũ

 

Trong những năm qua việc tiến hành cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại Hà Nội bước đầu đã được triển khai nhưng kết quả đạt được còn rất hạn chế, mới dừng lại ở mức nghiên cứu, đề xuất hoặc làm thí điểm, xử lý đơn lẻ. Nguyên nhân cơ bản là do gặp nhiều khó khăn, vướng mắc về cơ chế, chính sách liên quan tới vấn đề quy hoạch xây dựng, bồi thường và giải phóng mặt bằng, bố trí tái định cư cũng như các chính sách về đất đai, tài chính…. Do đó việc nghiên cứu các giải pháp về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư cũ theo quy hoạch là vấn đề rất cần thiết.

 

Qua kết quả khảo sát, phần lớn các chung cư cũ ở Hà Nội đều nằm ở khu vực trung tâm, hoặc ở vị trí thuận lợi, đất đai có giá trị sử dụng cao, nếu được nghiên cứu giải pháp quy hoạch đồng bộ, phù hợp để đầu tư xây dựng lại hợp lý, sẽ tạo được một quỹ nhà, một quỹ đất rất có giá trị, sẽ cải thiện đáng kể chất lượng và môi trường sống của một bộ phận dân cư, cũng như góp phần làm thay đổi cảnh quan, diện mạo của đô thị.

Ngoài các giải pháp nghiên cứu quy hoạch xây dựng đô thị thì khi nghiên cứu quy hoạch cải tạo, xây dựng lại các chung cư, khu chung cư cũ cần quan tâm đến các giải pháp cụ thể, đặc thù để đáp ứng yêu cầu của công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ. Đó là phải được thực hiện đồng bộ theo dự án tổng thể của cả khu chung cư cũ, không cải tạo đơn lẻ; có phương án, mô hình quy hoạch – kiến trúc hợp lý trong mối quan hệ với quy hoạch chung xây dựng thủ đô đến năm 2030 tầm nhìn đến 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt; có hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ cho toàn bộ khu vực cần cải tạo, đồng thời có mối liên hệ, kết nối hạ tầng với khu vực lân cận, phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng hiện hành; có lộ trình, kế hoạch cụ thể trong suốt quá trình cải tạo, xây dựng và quản lý chặt chẽ theo quy hoạch.

 

Quy hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư, khu chung cư cũ phải được nghiên cứu để tạo ra các khu nhà ở mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, có chất lượng cao, hạn chế mật độ xây dựng, mật độ dân số, tăng hệ số sử dụng đất hợp lý để dành quỹ đất cho xây dựng công trình công cộng, giao thông (cả giao thông tĩnh và giao thông động), cây xanh, góp phần cải thiện và nâng cao điều kiện sống của nhân dân, cải tạo bộ mặt kiến trúc đô thị theo hướng văn minh, hiện đại.

 

Khi nghiên cứu quy hoạch cải tạo chung cư, khu chung cư cũ cần quan tâm đến khu chung cũ này thuộc khu vực chức năng nào của đô thị tương lai và xác định vai trò của khu vực sau khi cải tạo trong cấu trúc của đô thị trong tương lai. Đối với các khu chung cư cũ của Hà Nội nằm ở khu vực trung tâm, đất đai có giá trị sử dụng cao thì cần được nghiên cứu khi lập quy hoạch để tái thiết xây dựng thành khu trung tâm với các chức năng công cộng là chủ yếu, hạn chế chức năng nhà ở, khi lập quy hoạch cải tạo, xây dựng lại phải hạn chế việc bố trí tái định cư tại chỗ mà cần quan tâm bố trí, di chuyển các hộ gia đình, cá nhân đến nơi ở mới. Đảm bảo cho các hộ dân được đến nơi ở mới có chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ cả về diện tích, chất lượng cũng như môi trường sống, ngoại trừ các khu vưc cần bảo tồn.

 

Trước khi lập quy hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư, khu chung cư cũ phải nghiên cứu lựa chọn địa điểm xây dựng quỹ nhà ở tái định cư để bồi thường, hỗ trợ cho các hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển đến nơi ở mới. Nhà nước chỉ đạo và tổ chức thực hiện đầu tư xây dựng quỹ nhà ở tái định cư, quỹ nhà ở để bồi thường phải được quy hoạch và xây dựng trước đảm bảo có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, chất lượng quy hoạch, xây dựng và trang thiết bị phải tương đương với nhà ở thương mại trên cùng địa bàn.

 

Quỹ đất tại địa điểm nhà chung cư, khu nhà chung cư cũ phải được nghiên cứu phương án quy hoạch phù hợp để đầu tư xây dựng thành các trung tâm với các công trình công cộng theo phương án quy hoạch được phê duyệt. Các không gian công cộng, nghỉ ngơi, giải trí phải phù hợp và đáp ứng với nhiều lứa tuổi của dân cư trong khu vực, những không gian này phải đảm bảo tính hiệu quả về sử dụng, tính kinh tế, kỹ thuật, tính xã hội, thẩm mỹ và bảo vệ môi trường, hoặc đấu giá theo quy định của pháp luật để khai thác có hiệu quả quỹ đất, giảm áp lực dân số tại các khu vực này.

 

Nghiên cứu, đề xuất điều chỉnh các chỉ tiêu của Quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ như: Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, quy mô dân số, chiều cao tầng… chuyển mục đích sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích đất trong dự án để phục vụ nhu cầu kinh doanh và đầu tư xây dựng công trình công cộng. Trên cơ sở đó nghiên cứu phát triển việc kết nối hệ thống hạ tầng diện rộng, đặc biệt là kết nối giao thông giữa khu vực cải tạo với hệ thống giao thông chính của đô thị hiện hữu và các khu vực xung quanh.

 

Công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ tại Hà Nội là vấn đề rất lớn, có ảnh hưởng đến một bộ phận không nhỏ dân cư sống trong đô thị mà trực tiếp là các cư dân sống trong các chung cư cũ, ảnh hưởng rất lớn đến diện mạo của một đô thị văn minh hiện đại. Vì vậy nghiên cứu cải tạo các khu chung cư cũ không chỉ là cải tạo xây dựng trong bản thân khu chung cư đó mà nó sẽ là một phần quan trọng trong sự phát triển chung của cả đô thị, góp phần rất lớn trong cấu trúc đô thị trong tương lai. Chính vì vậy để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ tại Hà Nội cũng như các địa phương khác trên cả nước cần phải có các cơ chế chính sách phù hợp, đủ mạnh với sự phối hợp đồng bộ của các bộ ngành Trung ương và các địa phương thì mới thực hiện được. Khi đã có cơ chế thì công tác quy hoạch phải được quan tâm hàng đầu, phải nghiên cứu các giải pháp quy hoạch đồng bộ, xây dựng được các phương án khả thi, đưa ra được các quy trình, lộ trình, các giải pháp cụ thể trên cơ sở khảo sát thực tế nhu cầu cải tạo, xây dựng lại trong từng giai đoạn hàng năm và năm năm của địa phương.

 

Công tác quy hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ tại Hà Nội là lĩnh vực không mới nhưng rất khó, và có tác động lớn đến xã hội và sự phát triển của Hà Nội, vì vậy trong quá trình nghiên cứu quy hoạch, triển khai thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ cần phải rất quan tâm đến công tác quản lý quy hoạch trong đầu tư và quản lý sử dụng sau đầu tư rất chặt chẽ, có như vậy chúng ta mới có được một đô thị xứng tầm là thủ đô của cả nước.

 

ThS. KTS Vũ Xuân Thiện

Phó Cục trưởng, Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản – Bộ Xây dựng

nguồn: http://dddn.com.vn/20120120110850429cat172/khong-nen-han-che-chieu-cao-chung-cu-can-cai-tao.htm

——————-